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【www.hy-hk.com--春节祝福语】
最近市场不太好，说涨要回暖见春天的不少，也有说市场将一泻千里的。
伟哥觉得这些都是瞎说，谁也不知道政策会如何，当然最靠谱的肯定是夜壶说。以北京为例，到现在为止虽然主力限竞房卖的不尽如人意，但市场维持了一个表面的平衡。未来的走势当然，如果政策宽松刺激去化这几万套限竞房也不是难题，但如果政策继续这样，特别是房企依然积极拿地，还真看不到宽松政策的理由。
而从市场看，有一个项目和区域，很可能成为北京楼市价格再发突然变动的“滑铁卢”。
北京截止日前，入市的限竞房已经多达31个项目，合计入市18814套。合计面积是219万平米。
这里面肯定有卖的好和卖不好的区别，有几个位置好的项目可以接近日光，也有位置不太好的项目只去化10%。平均网签不到20%，实际不到40%，这已经是限竞房的魔咒。
这些项目其实都没有这个项目值得关注：
中海云熙，为什么值得关注？
1：动作太快
该项目从8月份拿地到现在只不过短短的3个月，不仅案名定了，连户型图都出来了，据说样板间和售楼处下个月就会开放，动作不可谓不快。
2：宣传的价格跌幅太大，
有小道消息说这个项目首期开盘的产品每平米会优惠5000块钱。当然也有不少说是优惠8000.
3：地价不高，有空间
截止到今天，北京限竞房合计入市80个地块，当然有地块拆分了项目，合计也就是81个项目，配建限竞房面积合计是773.55万平米。
地块拿地溢价率细分一下，超过40%的有25宗，有17宗溢价率在20-40%，14宗溢价率在10-20%，另外还有24宗溢价率在10%以内的。
大部分溢价率在40%以上的地块从成本角度，很难有降价空间。而且从未来销售节奏看，如果不能快速去化，溢价率在20%的地块大部分都有亏损或者接近亏损的可能性。
市场最大的变数来自于这个溢价率在10%以内的地块，因为他们土地成本低，价格有下调空间。
魏善庄有两宗限竞房，销售限价在4万，但地价基本都在2万左右。合计大约20万平米左右区域内大约要提供限竞房2000套以上，而
四季盛景园项目位于大兴区魏善庄镇，项目四至为：北至龙江路，南至龙海路，东至龙善大街，西至魏善庄二号路（规划二路）。项目规划地上总建筑面积约21.1万平方米，其中共有产权住房项目地上建筑面积约20万平方米。项目总套数2224套，其中一居室4套，建筑面积约59平方米；二居室1664套，建筑面积约89平方米；三居室556套，建筑面积约113平方米。销售价格29000元/平方米，全装修交房。
购房者占80%产权。共有产权与限竞房价差非常小，这相当于区域内井喷4000套房。
从性价比角度看，当然更建议购房者选择限竞房。毕竟是3万多买商品房，和接近3万买共有产权。这个问题很容易选择。
