【www.hy-hk.com--购房合同】

  红姐一家刚来到加州,同样本着“先安居再乐业”的想法,在连续看了几套房之后,就迫不及待地下定了。之后,红姐碰巧加入了当地的华人群,于是自然就谈到了自己新定的房子。不问不知道,一问吓一跳。原来,自己房子所在区域有个污水处理厂!再进一步了解,发现房屋说明上写着“地基需要加固”。本来满是喜悦的红姐一家瞬时惊呆了。


  相比国内,美国买房流程和国内还是有很大不同。


  买房毕竟是大额投资,足够多的实地调研了解相当有必要。所以,海外置业第一步就是选择一个靠谱的置业顾问。


  一个优秀的置业顾问不仅对当地的市场行情如数家珍,会为客户分析每个区域、每个地段房子的优劣势,带客户迅速了解当地市场,而且还有相当广的人脉网络,关键时刻,能帮客户出谋划策,以最合理条件拿到“offer”。


  选好经纪后的任务就是要锁定购买区域,在美国,相差一条马路的两个区可能房价会相差很大,居住层次也会大相径庭。


  Jason带着孩子刚到美国,由于晚了数日,房子对口的好学校已无名额,不得已带着孩子到了一条马路之隔的另一学校。报道那天却发现排队的家长“奇形怪状”,纹身、打鼻孔等等各种个性化彰显其中。


  再以加州硅谷附近为例,沿着硅谷向上两条高速线,680和880,680一线环境、治安、教育都很好,而880一线则时而会有冲突事件发生。


  “经济条件许可当然要选好的区域,价格贵点,但是学区好、居住人口素质好、治安好、环境好,会让你省却很多后顾之忧,增加入住后的幸福指数以及升值潜力,对于华人而言,还要考虑华人超市和华人居住较多的区域。”经纪顾问张姐说。


  美国房产市场很成熟,新房不多,大部分都是二手房,每个周六、周日都会有出售的房子公开接待参观(open house),下载realtor或者redfin专用市场信息软件,周末自己去看房,看个若干套就会有自己的感觉,知道根据自己的预算和区域设定,大概要买什么房子。


  相中房子之后,要通过经纪索要该房子的一切资料,包括地质报告、虫害报告、建筑情况报告等等。这些报告一定要仔细看,因为它们可以帮助仔细了解购买标的。


  确定好标的后,就可以通过中介下offer了。有两份文件需要准备:offer和银行提供的贷款预审批证明信。


  目前美国房地产市场依然是卖方市场,好的房子短短2-3周就会出售,对于中意的房子怎么下offer,让自己的offer更有竞争力,这是买房的策略重点。


  通常,增加自己offer竞争力的方式有几种:较高的购买价格,全现金付款方式,较高的首期订金,较短的贷款时间等等,好的offer需要和经纪、贷款经纪联合沟通的基础上才能完成。


  卖家收到offer后,会在一定时间回复,有时候,还需要counter-offer,卖家可能会提出新的要求,这需要双方进一步对筹码进行磋商。


  在谈拢后,卖方会在offer上签字,由产权办理公司(title公司)将文件转交买方。接下来,就进入紧张的贷款办理环节。一定要及时将银行的动态通过经纪人告知卖方。如果银行贷款有问题,确保要及时终止offer,收回订金。


  在美国,办理住房贷款需要的材料主要包括信用积分、收入流水、首期付款证明、合法居住身份证明、美国本土至少两年的纳税证明等。这里需要注意的是,首付款资金最好在银行账面留存两个月以上,2个月内的新进大额账户,银行会要求提供转入说明,海外账户转入还需要提供赠予说明。


  在美国,很多买卖双方在整个交易过程“连面都不见”,因为很多交流或谈判都通过房产经纪完成,而房款和产权变更手续都通过第三方产权办理公司(title company)完成。


  简言之,购房者的房款包括定金、贷款等都是转到title company的专用账户。title company除了负责监管和资金支付,还负责审核交易房屋的法律状况,如是否存在债务抵押问题、产权关系是否清楚等,然后负责到city或county办理产权变更手续。


  “美国的购房者不需要亲自跑若干趟嘈杂繁忙的交易中心,也不会拿到所谓的房产证,但是可以到county的档案管理部门,花几十块钱打印房屋的deed证件。不打印也没关系,因为产权变更信息已登记在政府档案。”张姐说。


  一句话,只要合作方靠谱,消费者大可不必担心房产交易的法律风险。


  贷款审批和产权交易过程一般持续1-2个月。完成后,房产经纪人会代表卖家将房屋钥匙和其他资料交给买家,并查验房屋,买家也可以另外找代验公司帮自己具体查看房屋状况。


  美国房屋交易二手房居多。为了卖个好价钱,卖方通常会在售前对房子关键部位进行整修,比如内外粉刷涂新、更换地毯、卫生间和厨房台面更换等等。所以,很多卖家会附赠一份为期一年的售后家电保修合同,一般价值400-500美金左右,一旦房屋车库门、电器等出现故障,买家可以直接联系报修,这也省却了经纪人相当多的麻烦。


  要担心的只是交房后的养房费用。


  以一套居住面积2000平方英尺,占地8000平方英尺,购入价90万美金的house为例,其每月房产税约1000美金(税款比例为房产购入价的1-1.3%),花园养护100美金/月,保险40美金/月,水费100美金/月,电费200美金/月,燃气费100美金/月、垃圾清运费50美金/月。再加上,如果其中贷款50万美金,每月还款2500美金,那么一共月养房成本会达到4100美金。


  不过,美国自住房房产税和贷款利息可以在个人所得税中抵扣。即如果一个人应纳税工资为10万美金/年,年缴房产税和利息2万美金,那么他可以按照8万美金的基数来抵扣税。不考虑税档变化,按25%税率,可以退税5000美金。


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