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抵押权具有以支配抵押物交换价值为效力特征，优先受偿的范围即抵押权担保范围对当事人及第三人的影响巨大，必须明确且公示。 建议在不动产登记簿增设担保范围的栏目，对利息登记不做硬性要求，以确定担保范围、维护交易安全。 主债权与担保范围是不同性质的记载事项。不动产登记簿记载的主债权不应认定为是对担保范围的约定。 某地甲公司向A银行贷款1000万元，年利率10%，以名下不动产办理了抵押权登记。不动产登记机构登记了主债权金额1000万元，并颁发了不动产权利证明。此后，甲公司因到期还不起债务，A银行向法院起诉要求拍卖抵押物，并就拍卖所得优先受偿贷款本金及利息1200万元。法院判决A银行的担保债权为不动产登记簿记载的1000万元，利息没有登记，因此不予优先受偿。 后来，银行要求在抵押登记时将贷款本金和利息一并登记，被不动产登记机构以不符合登记规范及违反抵押权的从属性拒绝。这个案例涉及抵押合同约定的担保范围与不动产登记簿不一致时如何确定担保范围的问题，引申出不动产登记簿抵押登记事项和不动产登记证明的合理设置。 “担保范围”存在权证登记与合同约定效力之争 抵押权作为担保物权，是以确保债务得到清偿为目的，在债务人或者第三人所有物上设定以取得担保作用的定限物权。根据《物权法》第179条规定，抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可以就该财产优先受偿。由于抵押权的这种以支配抵押物交换价值为效力的价值权性特征，优先受偿的范围即抵押权的担保范围对当事人及第三人的影响甚大，必须明确且公示，让第三人知道以此评估风险，维护交易安全。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保解释》）第61条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。《物权法》第173条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。可以看出，担保范围确定的效力顺序，是登记簿的记载优先于担保合同约定，担保合同约定优先于法定担保范围。在民事领域，契约自由是基本原则，法律尊重当事人依照自主意思表示形成相互之间的法律关系，在当事人意思表示不足的地方才给予补充规定以资明确。《江苏省高级人民法院关于执行疑难若干问题的解答》认为，抵押合同与抵押权登记簿、他项权证上记载的抵押权的担保范围应当一致。如果出现不一致，鉴于权证登记的公示效力，应以登记的内容确定具体数额。在抵押合同与登记簿、登记证明均有担保范围的记载时，应以登记簿记载的担保范围为准。
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